Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix convenu. On parle aussi de « promesse synallagmatique de vente », ce qui signifie que l’engagement est réciproque : ni le vendeur ni l’acheteur ne peut se désister librement sans conséquences.

Sur le plan juridique, le compromis vaut en principe vente dès sa signature. Si l’une des parties refuse de régulariser l’acte authentique sans motif valable, l’autre peut la contraindre à le faire devant les tribunaux — ou réclamer des dommages et intérêts.

Comment se déroule la signature ?

Le compromis peut être signé sous seing privé (directement entre les parties ou via un agent immobilier) ou en acte authentique chez le notaire. Passer par le notaire est fortement recommandé : il sécurise juridiquement le document, vérifie les titres de propriété, s’assure de l’absence d’hypothèques ou de servitudes et conserve l’acte de manière pérenne.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente — ou promesse unilatérale de vente (PUV) — est un avant-contrat dans lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur à un prix défini. L’acheteur, lui, n’est pas encore obligé d’acheter : il dispose d’une option qu’il peut lever ou non dans un délai fixé, généralement deux à trois mois.

En contrepartie de cette exclusivité, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, représentant généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Si l’acheteur renonce à acheter sans motif valable, il perd cette somme. Si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit la restituer, voire verser des dommages et intérêts.

Un point de vigilance crucial : l’enregistrement

Contrairement au compromis, la promesse de vente signée sous seing privé (sans notaire) doit obligatoirement être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par l’acheteur, sous peine de nullité absolue. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 125 €. Pour éviter ce risque, la quasi-totalité des praticiens recommandent de signer la promesse de vente en acte authentique chez le notaire.

Quelles sont les principales différences entre compromis et promesse de vente ?

La différence fondamentale tient à l’asymétrie de l’engagement. Dans un compromis, vendeur et acheteur sont tous deux définitivement engagés. Dans une promesse, seul le vendeur l’est — l’acheteur conserve une liberté de choix jusqu’à la levée de l’option.

Voici les points de distinction essentiels :

Engagement des parties : bilatéral dans le compromis, unilatéral dans la promesse (seul le vendeur est lié).

Somme versée à la signature : dans le compromis, l’acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ; dans la promesse, il verse une indemnité d’immobilisation du même ordre, qui reste acquise au vendeur si l’acheteur renonce.

Risque de rétractation : dans le compromis, la rétractation hors délai légal expose l’acheteur à perdre son dépôt de garantie ou à des poursuites ; dans la promesse, l’acheteur peut renoncer en perdant simplement l’indemnité d’immobilisation, sans autre recours possible du vendeur.

Formalisme : le compromis peut être rédigé sous seing privé sans risque de nullité ; la promesse sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours pour être valide.

Pratique courante : le compromis est de loin l’avant-contrat le plus utilisé en France pour les ventes entre particuliers.

Quel est le délai de rétractation en 2026 ?

Que vous signiez un compromis ou une promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai est prévu par la loi SRU (loi du 13 décembre 2000) et s’applique à tous les achats immobiliers à usage d’habitation consentis à des non-professionnels.

Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant l’avant-contrat, ou de la remise en main propre contre récépissé. Durant ces 10 jours, l’acheteur peut se rétracter sans justification et sans aucune pénalité : le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation lui est intégralement restitué.

Et après les 10 jours ?

Passé ce délai, la rétractation n’est possible que si une clause suspensive n’est pas réalisée — par exemple, le refus de prêt bancaire. Hors cas de clauses suspensives, l’acheteur qui abandonne la transaction risque de perdre les sommes versées, voire d’être assigné en justice.

Combien verse-t-on lors d’un compromis ou d’une promesse de vente ?

Dans les deux cas, une somme est versée à la signature de l’avant-contrat, mais son régime juridique diffère.

Le dépôt de garantie (compromis)

Lors d’un compromis, l’acheteur verse un dépôt de garantie représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente, séquestré sur un compte spécial chez le notaire. Ce montant est librement négociable et vient en déduction du prix lors de la signature de l’acte authentique. Aucun texte légal n’impose un pourcentage minimum pour les ventes classiques (hors VEFA).

L’indemnité d’immobilisation (promesse)

Dans une promesse, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix en contrepartie de l’exclusivité accordée par le vendeur. Si la promesse dure plus de 18 mois, la loi impose un minimum légal de 5 %. Cette indemnité est également conservée par le notaire et s’impute sur le prix en cas de vente réalisée.

Délai jusqu’à l’acte authentique

Que ce soit après un compromis ou une promesse, la signature de l’acte authentique intervient généralement 2 à 3 mois après l’avant-contrat, selon les clauses suspensives (obtention de prêt, diagnostics, purge des droits de préemption…). Ce délai peut être plus long selon la complexité du dossier.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour signer ?

Non, la loi ne l’exige pas pour le compromis, qui peut être rédigé sous seing privé. Mais dans les deux cas, recourir à un notaire est fortement recommandé, et dans la pratique, c’est la règle pour la grande majorité des transactions.

Le notaire apporte plusieurs garanties essentielles : il vérifie que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien, que celui-ci est libre de toute hypothèque ou de toute servitude cachée, que les diagnostics obligatoires sont complets et que le document respecte toutes les règles légales en vigueur. Pour la promesse de vente sous seing privé, le passage devant notaire évite en outre le risque de nullité lié au défaut d’enregistrement dans les 10 jours.

En résumé

Le compromis de vente engage vendeur et acheteur de façon symétrique, ce qui en fait l’avant-contrat le plus sécurisé et le plus courant. La promesse de vente offre plus de souplesse à l’acheteur — qui n’est pas encore définitivement lié — mais elle impose une indemnité d’immobilisation dont il perd le bénéfice s’il renonce. Dans les deux cas, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours et verse une somme de 5 à 10 % du prix. Passer par un notaire reste la meilleure garantie pour sécuriser la transaction dès cette première étape.

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